คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2540

คำพิพากษาย่อสั้น

ตามสัญญาเช่าที่ดินมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาว่าชั้นแรกตามสัญญาข้อ3จำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่31ธันวาคม2534เสียก่อนหลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่าส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่าการที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31ธันวาคม2534แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ3ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาจำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้วแม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่31มกราคม2535พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทแต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ3 เมื่อจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและตามสัญญาเช่าที่ดินได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ30ปีตามสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆทั้งสิ้นสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า3ปีแต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้

ผู้พิพากษา

ดุสิต เพชรปลูก
ดำรงรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา
ทวีชัย เจริญบัณฑิต