คำพิพากษาย่อสั้น
ที่ดินเป็นของ ผ. โจทก์ปลูกตึกรายพิพาทลงในที่ดินนี้ให้สามีจำเลยเช่า ได้ทำสัญญาเช่าตึกระหว่างโจทก์ผู้ให้เช่ากับสามีจำเลยผู้เช่า มีข้อสัญญาว่าให้เช่ามีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทจะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่าจะต้องต่ออายุสัญญาคราวละ 3 ปีจนกว่าอายุสัญญาจะร่วมกันเป็น 14 ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าภายในเวลาอันสมควร ผ.ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกก็บันทึกข้อความยอมตกลงตามข้อสัญญานี้ด้วย ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ 56,000 บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้างด้วย ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อเช่ากันได้ราว 1 ปีแล้ว สามีจำเลยตาย แต่ได้มีการบันทึกของโจทก์จำเลยไว้หลังสัญญาเช่าให้จำเลยเช่าต่อไป จำเลยผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญานั้นได้ และแม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของที่ดินกับตึก และ ผ.เจ้าของที่ดินก็เป็นคู่สัญญาร่วมด้วย จำเลยก็ไม่จำเป็นต้องฟ้อง ผ.หรือเรียกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม (ในคดีที่จำเลยฟ้องแย้ง) การฟ้องขอให้บังคับโจทก์เช่นนี้ แม้จำเลยปล่อยให้ล่วงเลยมาถึง 6 ปี (นับแต่วันทำสัญญาเช่า)
ก็ไม่ขาดอายุความ แม้จำเลยจะได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว 6 ปี โดยไม่ได้ต่ออายุสัญญาเช่า สัญญาเช่าก็ไม่หมดอายุ เพราะต้องถือตามสัญญาต่างตอบแทน และเมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนแล้ว ก็ไม่ต้องวินิจฉัยข้อที่ว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ
