คำพิพากษาย่อสั้น
ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท
หนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง
