คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3467/2535

คำพิพากษาย่อสั้น

คำฟ้องของโจทก์ที่อ้างว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์แล้วแต่จำเลยทั้งสาม โดยไม่สุจริต โอนสิทธิดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3โดยไม่มีค่าตอบแทน และจำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารดังกล่าว ทำให้โจทก์เสียสิทธินั้น เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องโดยอ้างว่าเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ให้ศาลเพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1ลูกหนี้ได้โอนให้แก่จำเลยที่ 3 โดยจำเลยทั้งสามรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 และการโอนสิทธิดังกล่าวจะสำเร็จบริบูรณ์ได้ก็โดยผู้รับโอนซึ่งได้สิทธินั้นต้องทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 การเพิกถอนการฉ้อฉลดังกล่าวจึงต้องเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย การกระทำของจำเลยทั้งสามเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ก่อนในสิทธิการเช่าสร้างนั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ได้ จำเลยที่ 1 ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่าสร้างต่อจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ได้รับเรื่องไว้พิจารณาแล้วต่อมาจำเลยที่ 1 ขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 โดยจำเลยทั้งสามได้ทราบอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ก่อนแล้ว จึงถือได้ว่าจำเลยทั้งสามได้กระทำไปโดยไม่สุจริตเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1ต้องเสียเปรียบ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 ได้ และเมื่อโจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 แล้วโจทก์ก็มีอำนาจขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ด้วย เพราะจำเลยที่ 3 รับโอนสิทธิการเช่าสร้างมาจากจำเลยที่ 1 โดยการฉ้อฉล โดยมีจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงเป็นคู่สัญญาเช่าที่จะกระทำกันกับผู้ได้สิทธิภายหลังจากสร้างอาคารสร้างเป็นผู้พิจารณาโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าว สัญญาเช่าสร้างอาคารระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2ระบุว่าผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิหรือหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติต่อผู้ให้เช่าตามสัญญานี้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะอนุญาตให้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษรข้อสัญญาดังกล่าวแสดงว่าแม้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าสร้างอาคารจากจำเลยที่ 2 มีสิทธิขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้อื่นก็ตาม แต่จำเลยที่ 2 ก็มีอำนาจพิจารณาว่าจะอนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าสร้างได้หรือไม่ มิใช่ต้องยินยอมให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้รับโอนเสมอไป สัญญาเช่าสร้างอาคารจึงมิใช่สัญญาที่จำเลยที่ 1 ตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้างตามฟ้องได้ โจทก์และจำเลยที่ 1 จะต้องไปดำเนินการขอโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างกันต่อจำเลยที่ 2และการที่จำเลยที่ 2 จะอนุมัติให้โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างจากจำเลยที่ 1 และให้โจทก์เช่าที่ดินและอาคารหรือไม่นั้นก็เป็นสิทธิของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะ

ผู้พิพากษา

อัครวิทย์ สุมาวงศ์
เทพฤทธิ์ ศิลปานนท์
สมศักดิ์ วิธุรัติ