คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5459/2537

คำพิพากษาย่อสั้น

ตามกฎหมายเจ้ากรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทุกคนต่างเป็นเจ้าของร่วมกันทุกตอนในที่ดินทั้งแปลงนั้น แต่ในระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมด้วยกันเอง อาจอ้างการครอบครองเป็นส่วนสัดตามกฎหมายว่าด้วยเรื่องการครอบครองต่อกันได้ โดยตกลงแบ่งที่ดินกันเองแล้วลงชื่อรับรองหลักเขตที่เจ้าพนักงานที่ดินปัก เพื่อรังวัดแบ่งแยกซึ่งเป็นการตกลงแบ่งทรัพย์กันเองอันมีผลบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 โดยถือว่าเป็นเรื่องของความยินยอมของเจ้าของรวมทุกฝ่ายพร้อมใจกันให้เป็นเช่นนั้นแต่การครอบครองเป็นส่วนสัดดังกล่าวนี้มิได้เป็นผลถึงกับจะทำให้ที่ดินเป็นอีกแปลงหนึ่งต่างหากจากที่ดินแปลงใหญ่ในโฉนดเดิมนั้นไปได้ แต่ตราบใดที่ยังไม่ได้มีการแบ่งแยกโฉนดออกจากกันก็ต้องถือว่าเป็นที่ดินแปลงเดียวโฉนดเดียวกันอยู่ จำเลยอ้างว่ามีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดทั้งแปลงคิดเป็นเนื้อที่ 35 ไร่ ได้ตกลงขายให้โจทก์ทั้งหมด แต่จำเลยยังมิได้ขอให้เจ้าพนักงานรังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 35 ไร่ของจำเลยออกเป็นส่วนสัดมีเขตกว้างยาวแน่นอน โดยได้รับความยินยอมของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมรายอื่นแล้ว จำเลยเพียงแต่เข้าใจเอาเองว่าที่ดินส่วนของจำเลยอยู่ตรงไหนและไม่แน่ชัดว่าโจทก์ได้รับทราบว่าที่ดินของจำเลยอยู่ตรงส่วนไหน และมีแนวเขตกว้างยาวเท่าใด แน่นอนแล้ว ดังนั้นเมื่อจำเลยตกลงจะขายที่ดินส่วนของจำเลยเนื้อที่ 35 ไร่ แก่โจทก์โดยยังมีผู้อื่นอีกหลายรายถือกรรมสิทธิ์ปะปนกันอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะไปชี้แนวเขตที่ดินเพื่อรังวัดแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนให้โจทก์และเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการแบ่งแยกที่ดินแก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป อันเป็นส่วนหนึ่งของการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยจะเพียงแต่จดทะเบียนให้โจทก์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่น ๆ ในโฉนดโดยอ้างว่าไม่มีข้อตกลงดังกล่าวในสัญญาหาได้ไม่เมื่อจำเลยไม่ยอมยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกและนำชี้เขตที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์เข้าสวมสิทธิที่จะขอแบ่งกรรมสิทธิ์ส่วนของจำเลยเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จึงมีสิทธิไม่ยอมจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของจำเลยได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แม้ในสัญญาจะซื้อขายมีข้อกำหนดว่าถ้าผู้จะขายผิดสัญญายอมใช้ค่าเสียหายแก่ผู้จะซื้อเป็นจำนวนสองเท่าของราคาขายอันเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้ากรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา แต่โจทก์นำสืบไม่พอฟังได้ว่าโจทก์ได้เสียหายไปอย่างไร เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ซึ่งศาลมีอำนาจกำหนดให้ตามสมควรแก่พฤติการณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222

ผู้พิพากษา

ปรีชา เฉลิมวณิชย์
ธีระจิต ไชยาคำ
สถิตย์ สิทธิลักษณ์