คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16524/2557

คำพิพากษาย่อสั้น

โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของ ส. ต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนด นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาท ส. จะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับ อ. จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่ อ. ให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ และโจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่ อ. รุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา และไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้

ผู้พิพากษา

สมศักดิ์ ตันติภิรมย์
พิศล พิรุณ
สมเกียรติ เจริญสวรรค์