คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2945/2553

คำพิพากษาย่อสั้น

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือวางมัดจำ กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 2 สิงหาคม 2541 แต่สัญญาข้อ 12 ระบุว่า หากในกรณีที่ผู้จะซื้อยังไม่พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่ากรณีใดๆ ก็ตาม ผู้จะขายยินยอมผ่อนผันเลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจนกว่าผู้จะซื้อพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์เหตุที่กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หลังจากวันทำสัญญานาน 5 ปี 6 เดือน ทั้งให้โอกาสโจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และตอนท้ายของสัญญาข้อ 3 ระบุว่า ค่านายหน้าผู้จะขายให้ 4 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดินที่ขาย โดยแบ่งให้นายหน้า 2 เปอร์เซ็นต์ และผู้จะซื้อ 2 เปอร์เซ็นต์ วันที่ 28 กรกฎาคม 2541 โจทก์ทำหนังสือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปโดยไม่มีกำหนด อ้างว่าเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันมีปัญหาทั่วประเทศ สถาบันการเงินและธนาคารไม่มีเงินสำรองให้บุคคลภายนอกกู้ได้โดยไม่มีหลักประกันนั้น แสดงเจตนาให้เห็นว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อให้เวลาโจทก์มีสิทธินำที่ดินไปบอกขายต่อและได้ค่านายหน้า สอดคล้องกับสัญญาข้อ 8 ที่ระบุว่า ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อให้บุคคลอื่นเป็นคู่สัญญาหรือเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแทนผู้จะซื้อการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่สัญญาข้อ 12 ให้โจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปได้นั้น เป็นการให้โอกาสโจทก์เลื่อนระยะเวลาออกไปชั่วครั้งชั่วคราวเพื่อขวนขวายหาเงินหรือหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินไม่ใช่ให้สิทธิโจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปได้โดยไม่มีที่สิ้นสุด เพราะมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่มีทางสำเร็จผลเป็นสัญญาซื้อขายไปได้ การที่โจทก์ปล่อยระยะเวลาให้ล่วงเลยต่อไปอีกประมาณ 5 ปี หลังจากทำหนังสือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แสดงให้เห็นว่าโจทก์ไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาที่ดินที่เหลือหรือไม่สามารถหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินได้ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยทั้งสองจึงกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้โจทก์มาชำระเงินและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2546 ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 แม้หนังสือบอกกล่าวจะมีข้อโต้แย้งเรื่องให้โจทก์ชำระดอกเบี้ยก็ตาม แต่การที่โจทก์ทำหนังสือลงวันที่ 17 เมษายน 2546 ขอบอกเลิกสัญญาอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดให้การนัดหมายโอนเป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายไม่ปฏิบัติตามสัญญา และวันที่ 30 เมษายน 2546 โจทก์ไม่ไปที่สำนักงานที่ดิน ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาที่ดินที่เหลือหรือไม่สามารถหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินได้หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายมา 10 ปี แล้วนั้น ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่หลังจากโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองแล้ว จำเลยทั้งสองมิได้ทักท้วงและไม่ได้เรียกร้องให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ถือได้ว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยปริยาย

ผู้พิพากษา

สุรพันธุ์ ละอองมณี
สุรศักดิ์ สุวรรณประกร
ชำนาญ รวิวรรณพงษ์