คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5597/2541

คำพิพากษาย่อสั้น

ที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่าตามสัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่า โจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดแล้ว แสดงว่าคู่สัญญาจะบังคับตามสิทธิของแต่ละฝ่ายได้ต่อเมื่อมีการออกโฉนดที่ดินแล้วปรากฏว่าที่ดินพิพาทได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเมื่อปี 2531และ 2533 อายุความจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีดังกล่าวมิใช่นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย ขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินมือเปล่าเมื่อสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ตั้งของที่ดิน และระบุด้วยว่าเป็นที่ดินตามหลักฐานใบนำสำรวจซึ่งได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดิน ที่จะซื้อขายกัน โดยให้ผู้ซื้อมีสิทธิเลือกเอาที่ดินที่ใด ก็ได้ตามใบนำสำรวจและยังระบุด้วยว่าจะชำระเงินค่าที่ดิน ส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้ว ถือว่าเป็น สัญญาจะซื้อขายที่มีสาระสำคัญครบถ้วนแล้ว จึงสมบูรณ์ ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ตามสัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนขายตามกำหนด ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับให้เป็นไปตามสัญญา และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อ 200,000 บาท และ 100,000 บาท ตามลำดับค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งนอกจาก จะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็น เจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขาย ได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา 380 ซึ่งเจ้าหนี้ มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทน การชำระหนี้ได้

ผู้พิพากษา

สุทิน ปัทมราชวิเชียร
อรรถนิติ ดิษฐอำนาจ
ศิริชัย สวัสดิ์มงคล